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    2018胡志明市工业房地产市场报告添加时间:2018-08-20

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                                                                         1、越南工业区开发概况


    越南自1987年实施改革开放以来,为鼓励外商投资,政策上积极筹建产业园区,包括加工出口区、高新科技区及工业区,以及沿海经济特区、国境经济区等。


    据越南计划及投资部经济区管理司的报告


    2018年上半年越南工业区和经济区的新批和增资外资项目达445个,项目新批和增资总额达逾70亿美。与此同时,国内投资项目达259个,项目新批和增资总额约达2亿美元。因此,2018年上半年越南工业区引资近9亿美元。


    2018年上半年,隆安省守承工业区的投资许可被撤回;广宁省快河工业区、兴安省安美工业区、平阳省南新渊工业区等3个工业区获得投资许可。


    截至2018年6月,全国共有325个工业区,占地面积近9.5万公顷,其中231个已投入运营,94个正开展征地拆迁补偿工作。沿海经济区17个,土地面积和水面面积约84.5万公顷。在已投运的231个工业区中,拥有集中式废水处理厂的占87%。


    外资的加速流入,对厂房的需求激增,尤其是基础建设、设厂审核等配套设施完整的工业区厂房。


    另一方面,越南虽不允许土地私有,但外国企业或可直接向政府购买或自工业园区开发商租赁或与当地企业合资则可拥有土地使用权,即允许投资工业区。2006年越南颁布国内和外商企业共同通用的投资法及统一企业法后,外商投资由计划投资省管辖,但工业区的投资则由工业区、出口加工区管理委员会审核,全国共设有28个管理委员会。管理委员会对工业区内投资金额未达到1千万美元及加工出口区内的投资金额未达到4千万美元的投资案件可进行核可。除了投资案件的核可外,管理委员会负责推动工业园区的建设规划、招商以及发行有关证照等,提供一条龙的服务;另外,也提供劳动力中介服务,以确保园区内工厂取得足够的劳动力。


    虽然越南政府允许外资经营工业区,但绝大部分外资设立的工业区会采取与越方合资方式进行,因为园区内的水、点等公共事业的调度仍为政府的权限。从越南的北中南三区的外商合资工业区分布来看,基本上北部地区有中越、新越、韩越、日越、马越合资工业区,中部地区有马越,而南部地区则有中越、台越、泰越、新越、日越合资的工业区,北部与南部地方偏多,与外资进入明显相关。

                                                                                                                      2、潜力有待挖掘


    近几年来,涌入生产及工业区建设领域的投资资金猛增,其表明工业地产已见起色。截至目前为止,在越南房地产市场上,工业地产开发商数量最多的是国内企业,而质量最好的却是外资企业或联营企业。


    据越南房地产协会,外资企业赴越寻找伙伴共建工业园区及仓库之热潮正在越南催生。


    越洋投资顾问(越南)服务公司总经理牛强认为,总体来看,越南工业地产市场拥有巨大潜力可挖,其供应量充足。越南正在拥有理想的劳动力市场结构,即劳动力年轻、文化程度高,加上越南政治社会稳定、GDP长期稳中有进,政府鼓励企业创业并致力建设廉政的建造型政府,呼吁投资商投入生产领域。与此同时,劳动力成本及建筑工程成本同区内其他国家相比有竞争优势。越南还为投资商制定土地使用税减免政策,为他们赴越投资兴业提供便利。


    牛强先生说“在跨国集团正在从中国撤资并投入他国的背景下,我相信,鉴于越南市场的优越性,越南将吸引外商的眼球。在房产其他领域都已经几乎进入饱和状态的同时,工业地产却释放积极信号。”


    越南是一个发展中国家,服务于国家工业化现代化事业的企业纷纷成立。因此,许多国内外投资商前来建厂并扩大生产经营规模,各个工业园区的入住率高达70%以上。此外,计划投资部推出《行政经济特区法》草案,旨在为广宁省云屯、庆和省北云风及坚江省富国等三大行政经济特区的成立、发展、管理与运行提供法律框架,因此吸引大量投资商对越南海港、科技等领域进行投资。


    其中亮点就是越南Vingroup集团最近在海防市正式动工兴建VINFAST汽车制造综合体项目。其占地面积335公顷,共设5个主要生产车间,专门制造与组装汽车和摩托车。这使得对该领域的投资资金猛增。


    3、胡志明市工业房地产市场报告


    越南经济体?1986年?2006年止的20年来进行转型及改革后取得的成效,越南于1995年成为东南亚国家联盟(ASEAN)的会员国,随后于2007年成为世界贸易组织的会员国。越南通过与全球170多个国家建?外交关系,以利加?全球经济体系,与发达国家和新兴经济体如中国、?本、俄罗斯、印度、英国、法国、韩国、意?利、德国、印度尼?亚、马来?亚和泰国建?策略伙伴关系。


    在5个?业房地产模式的总体规划下,胡志明市在产业发展的策略眼光下采取主动?动,以配合投资?较?业及国际竞争?的趋势,包括出?加?区,?业区,?科技园区,信息科技园区和?科技农业区。 总体规划使该城市成为吸引外国投资者的策略地点和有利基础设施。

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    随着新设?的企业的快速增长,在1991 - 1994年阶段,胡志明市投资开发出?加?区,成?第?个出?加?区 – 新顺加?出?区。其次是1994-2003年期间?业区,?科技园区和信息技术园区的形成和发展。 2003年引??新技术农业新模式,推动?科技在农业的应?。胡志明市共有22个加?出?区、?业区、?科技园区、?新技术农业区和信息科技园区,已有决定建?规划天然?地总?积约5,780公顷。

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    至2018年6月,全市共有19个加?出?区及?业区,其中13个加?出?区已投?营运,6个?业区正在完成其基础设施建设,补偿和?地征收阶段。加?出?区和?业区的开发商主要是越南国内公司,并有三个由越南、中国和台湾合作開發的加?出?区及?业区 。


    加?出?区和?业区的天然?地?积约为4546公顷,占越南加?出?区和?业区总天然?地?积的4.7%。?业区集中在古芝县 、 芽?县、 平政郡和平新郡等郊区。


    全市?业区和加?出?区的?业?地?积约3030公顷,其中?业区和加?出?区占?率为77%。规划至2020年?业区和加工出?区的发展,预计将開發2个?业区,计划扩?1个?业区,规划?积达到1260公顷。

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    2017年底,胡志明市工业区和出口加工区的平均租金约为150美元/平方米。新顺出口加工区记录的租金最高为265美元至550美元/平方米,租期为24年。本城市吸引大量外国企业,超过越南的其他省份;由于外国公司之间的竞争,过去五年出口工业区的平均租金涨幅最大。


                                                                                                                                                   20180813141141_867.jpg

    到2017年底,加?出?区和?业区的总投资资本額(包括新增和调整资本)估计为7.93亿美元,?2016年增长59%。其中外资占48%,国内投资占52%。在2017年,根据外商投资資料,新造?业区吸引最多的投资资?(估计为8000万美元),新顺加工出?区吸引最多的投资项目(8项目)和东南?业区增资最多(约6200万美元)。目前,全市工业区和出口加工区共有1495个投资项目,注册资本为99.36亿美元。 外资占项目的37.7%,注册资本的57.1%。近年来胡志明市工业区和出口加工区投资额较大的新投资项目是越南Yazaki Eds责任有限公司的生产电动车电缆的项目,越南UslBoralGypsum责任有限公司的生产扩大调整 ,越南FurukawaAutomotive Parts 责任有限公司,亚洲责任有限公司, Cholimex 食品股份公司。

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    根据胡志明市统计局资料,2017年全市企业出?总额估计为355.48亿美元。国有企业出?总额占出?总额的11.6%,?国有企业(32.5%)和外商投资企(55.9%)。2017年全市加?出?区 - ?业区出?总值预计为59.5亿美元,?2016年增长1.7%。电子,汽车零部件和服装工厂的外国投资者正在以低成本优势,充足的劳动力和实际的许可程序来关注越南。大多数外国投资来自韩国,新加坡,日本和台湾,所有这些在越南的生产成本都较高。

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    城市规划定位

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    2017年12月22日第2076 / QD-TTg号决定批准截至2030年胡志明市地区建设规划调整,其目标是2050年。预计到2030年该地区工业区建设用地面积将达到69000公顷;其中, 胡志明市:7080公顷,同奈省:13400公顷,巴地 – 头顿省:9210公顷,平阳省:14790公顷,?宁省:5185公顷,平福省:8220公顷,龙安省:13500公顷,前江省:3200公顷。将策略规划发展到形成现代?业城市区的?向,连接城市区域,?业区,服务贸易区域的发展,从?确保?业区的发展,把?业区发展成为?业区和专业?业区。